Zapisz się na webinar
Zapisz się na webinar

26.08.2015

Jak wziąć kredyt hipoteczny?

Zbieranie ofert, przeglądanie umów, długie wizyty w bankach, pełno niejasnych zapisów i pytań, które ciągną się bez końca. Nic dziwnego. Podejmujemy decyzję, która będzie miała wpływ na nasze życie przez wiele najbliższych lat. Decyzję o kredycie hipotecznym. A jeżeli będzie to kredyt walutowy …

Od rana telegazeta, przy pierwszej kawie poranna prasa, szybkie spojrzenie na kursy walut w każdym mijanym na ulicy kantorze i uważne śledzenie gospodarki krajowej i światowej…..

Jeżeli tak ma to wyglądać to lepiej dobrze przygotujmy się do zadawania odpowiednich pytań w banku.

Jakie pytania zadajemy sobie podejmując decyzję o kredycie hipotecznym.

Przebierając w ofertach różnych banków musimy zgromadzić szereg informacji, które pozwolą nam podjąć właściwą decyzję. Wybierając się do banku przygotujmy następujący zestaw podstawowych pytań:

  • Jakie jest oprocentowanie kredytu ?

  • W jakiej walucie mogę wziąć kredyt ?

  • Czy mogę dowolnie w przyszłości przewalutowywać kwotę kredytu w banku ? Jak często i jakie zapłacę prowizje ?

  • Na jaki okres mogę wziąć kredyt ?

  • Jaki jest wymagany przez bank wkład własny ?

  • Jak jest wysokość dodatkowych opłat i prowizji, kosztów ubezpieczenia, wpisów hipotecznych , opłat notarialnych i innych ?

  • W jaki sposób mogę wcześniej spłacić kredyt ?

  • Czy istnieje możliwość czasowego zawieszenie spłaty kredytu ?

  • W jaki sposób bank oblicza moją zdolność kredytową i ile może mi pożyczyć ?

Opłaty

Jednym z głównych czynników, które zadecydują o naszym wyborze będzie koszt kredytu czyli suma wszystkich opłat i prowizji. Banki stosują tutaj szereg różnych pomysłów. Warto je poznać zanim usiądziemy do stolika z „doradcą klienta”. Podzieliliśmy je na następujące trzy grupy:

  1. Opłaty jednorazowe:

  • prowizja od udzielenia kredytu

  • koszt wyceny nieruchomości

  • opłata za założenie księgi wieczystej

  • opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej

  • notarialne koszty umowy kupna – sprzedaży ( umowa przedwstępna i ostateczna )

  • ubezpieczenie od braku wkładu własnego

  1. Opłaty czasowe:

  • ubezpieczenie na czas oczekiwania wpisu hipoteki do księgi wieczystej ( w dużych miastach około 1 roku )

  • ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy ( stosowane niekiedy przez banki, zwyczajowo nie dłużej niż 1 rok )

  1. Ponoszone przez cały okres kredytowania

  • ubezpieczenie mieszkania ( od pożaru i innych zdarzeń losowych tzw. Mury, oraz od kradzieży z włamaniem i rabunku )

  • polisa na życie – wymagana przez bank jako dodatkowe zabezpieczenie

Pułapki

Pułapki to „ukryte koszty”, których nie jesteśmy świadomi. Często nie pytamy o nie w momencie zaciągania kredytua wychodzą na jaw dopiero przy uważnym czytaniu Umowy lub po wystąpieniu określonego zdarzenia. Do podstawowych Pułapek należą:

  • opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Zapis umożliwiający taką operację musi znaleźć się w umowie kredytowej. Niektóre banki pobierają opłatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy kredytowej. Taka sama sytuacja jest ze spłatą częściową kredytu. Są banki, które tego typu operacje załatwiają aneksem do umowy kredytowej i opłatą np. w wysokości 100zł

  • opłata za złożenie wniosku i udzielenie kredytu. Są banki, które nie pobierają tych opłat.

  • forma tzw. Ubezpieczenie pomostowego – czyli ubezpieczenia na czas braku wpisu do księgi wieczystej. Niektóre banki pobierają taką opłatę raz na kwartał co jest drogie, ponieważ jeżeli wpis pojawi się w pierwszym dniu kolejnego kwartału to bank i tak pobierze opłatę za ubezpieczenie za kolejne trzy miesiące

  • niektóre banki reklamują swoją ofertę jako idealną dla wszystkich i nie wymagają wkładu własnego, czyli finansują 100% – najczęściej za tego typu rozwiązaniem kryje się koszt kolejnego ubezpieczenia. Od takich klientów często pobierana jest wyższa opłata za udzielany kredyt bądź wymaga się wykupienia kolejnego ubezpieczenia.




  • Kwestia polisy na życie – czasami banki wymuszają na klientach, by wykupili polisę na życie od podmiotu, który z nimi w tym zakresie współpracuje. Często są to podmioty z jednej grupy kapitałowej. Warto tu zauważyć, że niektóre banki nie wymagają polisy w ogóle a niektóre dodają ją do umowy kredytowej za darmo.

  • Zdarzają się sytuacje, gdy bank niby nie pobiera prowizji od udzielanego kredytu ale za to wymaga kupna ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy. Także od osób zatrudnionych na umowę o pracę.

  • Dobrze jest sprawdzić zapisy umowy dotyczące warunków zmiany waluty kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej. Niektóre banki pobierają duże opłaty za przewalutowania i jednocześnie nie dopuszczają możliwości kwotowania kursu. Niektóre natomiast limitują ilość przewalutowań.

  • Z przewalutowaniem wiążą się również inne bardzo istotne problemy, mianowicie:

    a) czas trwania operacji w banku – czasami trwa to nawet do dwóch miesięcy

    b) jeżeli w wyniku tej operacji spłacamy stary kredyt i podpisujemy z bankiem nową umowę na inną walutę lub wartość kredytu to w konsekwencji powinniśmy te wszystkie zmiany zgłosić do wydziału ksiąg wieczystych co wiąże się z kolejnymi opłatami, które będziemy zmuszeni ponieść.

    c) jeżeli nie mamy jeszcze wpisu do księgi ale za to ubezpieczamy kredyt to najprawdopodobniej będziemy musieli zmienić umowę ubezpieczenia i oczywiście ponieść kolejne koszty z tego tytułu

  • Rachunek osobisty – często banki wymagają, by przez cały okres kredytowania klient utrzymywał rachunek osobisty w banku i zadeklarował określone, regularne wpływy

  • jeżeli developer nie wymaga od Ciebie wpłaty jednorazowo całej kwoty za mieszkanie i możesz kolejnych wpłat dokonywać w ratach spisanych w umowie kupna – sprzedaży, tak samo umów się z bankiem.

  • Spytaj czy możesz na spłatę kolejnych rat przynosić do banku własną walutę. Rozwiązaniem najczęstszym jest, stałe zlecenie dla banku, który samodzielnie pobiera z Twojego rachunku złotówki i wymienia je według swoich tabel na walutę kredytu. Jest to rozwiązanie niekorzystne z punku widzenia klienta, który może walutę zakupić taniej.

Negocjuj

Nie jest prawdą, że jako klient banku starający się o kredyt musimy się zgodzić na wszystkie warunki stawiane przez bank. Przede wszystkim warto w banku podkreślić, iż zapytania dotyczące kredytu złożyliśmy już także w innych bankach. Kredyty hipoteczne z uwagi na długi okres kredytowania, bardzo dobre zabezpieczenie całości inwestycji w postaci wpisu do księgi wieczystej nieruchomości – są dla banków ważnym elementem sprzedaży i źródłem przychodów. Klient, który ma w banku kredyt hipoteczny często korzysta również z innych produktów bankowych w trakcie trwania umowy kredytowej.

Tak więc, jesteś poszukiwanym przez bank klientem i masz prawo negocjować warunki umowy, która zwiąże Cię z bankiem na co najmniej kilkanaście lat.

  • Negocjuj wielkość prowizji

  • czytaj bardzo uważnie zapisy umowy i zadawaj pytania sprzedawcy o wszystkim co Cię niepokoi

niektóre zapisy znacznie wpływają na Twoją swobodę zaciągania kredytów w innych bankach, np. niektóre banki mają zapisy, by pytać o zgodę w razie zaciągania jakiegokolwiek innego kredytu, pomimo posiadania zdolności kredytowej.




  • Jako klient potencjalny banku masz prawo się domagać, by tego typu zapisy zostały z umowy wykreślone

  • kwestia wliczania do Twojej zdolności kredytowej przychodów z umów zlecenia. Są klienci, którzy tego typu dochody otrzymują regularnie od kilku lat a banki nie wliczają tych przychodów w procesie przyznawania kredytu. W efekcie bank może poprosić klienta o dodatkowe zabezpieczenia ( polisy na życie na przykład )

Ryzyko

  • podstawowe i najważniejsze ryzyko, nierozerwalnie związane z kredytem walutowym to – kursy walut. Oczywistym jest fakt, iż najkorzystniejszym byłoby zaciągnięcie kredytu w trakcie silnego osłabienia się waluty krajowej. Sytuacja wymarzona na cały okres spłaty kredytu to sytuacja w której waluta naszego kredytu nigdy nie byłaby droższa niż w dniu uruchomienia pierwszej transzy kredytu.

  • Wiadomym jest fakt, iż nie tylko wahania kursów walut mają wpływ na ostateczną cenę kredytu walutowego. Fluktuacje cen złotówki są silnie skorelowane z inflacją, wysokością stóp, cenami towarów czy średnimi dochodami. Jeżeli złotówka się osłabia znacznie to można się spodziewać wzrostu stóp procentowych, czyli w konsekwencji wzrośnie oprocentowanie naszego kredytu – nawet jeżeli nie jest on kredytem walutowym tylko złotówkowym.

  • Przewalutowania – warto jest oczywiście mieć w umowie kredytowej zagwarantowaną możliwość dokonywania bez prowizyjnych przewalutowań. Kredyt walutowy nie jest dla osób, które są „ w gorącej wodzie kąpane”. Jeżeli decyzję o zmianie waluty bazowej podejmiemy w niekorzystnym momencie możemy na tej operacji nawet stracić. Jeżeli kurs waluty jest znacznie wyższy niż w momencie zaciągania kredytu, może się okazać, iż po przeliczeniu zobowiązania na złotówki kwota kredytu ( nawet jeżeli spłaciliśmy już kilka czy kilkanaście rat ) będzie wyższa od faktycznie wypłaconej przez bank w momencie uruchamiania kredytu. Plus prowizja za przwalutowanie i w efekcie na całej transakcji stracimy. Wniosek jest zatem taki, iż zmiany waluty naszego kredytu warto dokonywać tylko wówczas, gdy mamy przypuszczenia, iż waluta ta będzie się silnie umacniać i pozostanie na wysokim poziomie przez długi czas. Tego typu przypuszczenia powinny być oparte na dokładnych i szczegółowych analizach finansowych. Warto się również bardzo dobrze zastanowić nad wyborem nowej waluty. Niekoniecznie bowiem musi to być PLN. Warto zorientować się w oprocentowaniu innych walut i ich stabilności i podatności na zmiany w wyniku wielu zróżnicowanych czynników makroekonomicznych.

Kredyt hipoteczny pozwala nam realizować marzenia o własnym domu. Nie pozwólmy aby te marzenia przesłoniły rzeczywistość, z którą będziemy się stykać przez wiele najbliższych lat. Mamy nadzieję, że przedstawione powyżej porady pomogą Ci cieszyć się z decyzji, którą świadomie podejmiesz.

Oceń artykuł:

1 Gwiazdka2 Gwiazdki3 Gwiazdki4 Gwiazdki5 Gwiazdki (1 głosów, średnia: 5,00 z 5)
Loading...

Zapisz się na webinar

Zobacz także:
Zobacz wszystkie

Notowania

EFIX Global - Inteligentne Rekomendacje Inwestycyjne

Kalendarium

Zobacz więcej »

Statystyki sesji / mapa nastrojów

Kto czyta, nie traci

Wyrażam zgodę na przetwarzanie...

Wyrażam zgodę na przetwarzanie, w tym także w przyszłości, przez EFIX Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Poznaniu (61-896), przy ul. Towarowa 35, moich danych osobowych wskazanych w powyższym formularzu, w celach marketingowych, zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. z 1997, Nr 133, poz. 883, z późn. zm.). Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Oświadczam, że zostałem/-am poinformowany/-a o przysługującym mi prawie wglądu do swoich danych osobowych, ich poprawiania i kontroli. Zgoda w każdym czasie może być odwołana.

Wyrażam zgodę na przesyłanie...

Wyrażam zgodę na przesyłanie, środkami komunikacji elektronicznej, informacji handlowych przez EFIX Dom Maklerski S.A., na podany przeze mnie adres e-mail, zgodnie z ustawą o świadczeniu usług drogą elektroniczną z dnia 18 lipca 2002 roku.